تعتبر القروض العقارية من بين المؤشرات الهامة على تطور العرض في السوق العقارية السعودي، وارتباطه بعمليات تشييد الوحدات السكنية والتجارية أو شراء الأراضي السكنية وتطويرها. فقد أشار تقرير المؤسسة إلى أن القروض العقارية من البنوك للأفراد خلال نهاية الربع الثاني من العام الحالي 2017 بلغت 115 مليار ريال؛ أي بنمو خلال السنوات الخمس كمجموع بلغ 115 % أي بمتوسط سنوي 23 % أي 12,3 مليار سنوياً.
الفرق بين منتجات التمويل العقاري ذات النسبة الثابتة والنسبة المتغيرة
عندما تذهب إلى البنك أو شركة التمويل لطلب تمويل عقاري ويأتي النقاش عن هامش الربح، يلاحظ وجود شكلين من نسبة الفائدة المطبقة في عقد التمويل، هما: النسبة الثابتة والنسبة المتغيرة.
النسبة الثابتة
هي عبارة عن هامش ربح ثابت ومعلوم طوال فترة التمويل العقاري، أي أن تكلفة التمويل العقاري تمثل معدل ثابت ومعلوم طوال فترة التمويل.
مثال: إذا كان مبلغ التمويل مليون ريال سعودي لمدة عشر سنوات بسعر فائدة ثابتة 4 في المئة سنوياً. يقوم العميل بسداد أقساط التمويل الشهرية بقيمة ثابتة طوال العشرة سنوات.
[موضوع ذات صلة:ماذا يحدث إذا كنت ترغب في تغيير منزلك خلال فترة التمويل؟]
مميزات النسبة الثابتة
- عقود المرابحة للتمويل العقاري تتضمن عادةً النسبة الثابتة
- ثبات تكلفة التمويل مهما تغير معدلات الفائدة مثل معدل سايبور
- عادةً تكون لعقود التمويل ذو فترات قصيرة حوالي 15 سنة أو أقل
- إمكانية تحديد تكلفة القرض منذ بدء العقد
[قارن الآن بين منتجات التمويل العقاري]
النسبة المتغيرة
هي نسبة الفائدة التي تتغير إذا تغير مؤشر الفائدة الأساسي المرتبط بها مثل السايبر واللايبر، أو إذا ارتفعت تكلفة الإقراض لدى الجهة المقرضة أي هامش ربح البنك.
مثال إذا كان مبلغ القرض مليون ريال سعودي لمدة 20 سنة بسعر فائدة متغيرة 3 في المئة سنوياً. يتم ذكر في العقد العوامل التي تؤدي إلى تغيير نسبة الفائدة ومدة تطبيق النسبة ومتى يتم إعادة تقييمها.
مميزات النسبة المتغيرة
- عقود الإجارة للتمويل العقاري تتضمن عادةً النسبة المتغيرة
- صعوبة تحديد إجمالي تكلفة القرض منذ البداية
- هامش ربح يتم تقييم بالزيادة أو النقص طبقاً للمدة المذكورة في العقد
- عادة يكون لعقود التمويل ذو فترات طويلة أكثر من 15 سنة
دور المؤسسة لضمان حقوق العملاء
كأحد الإجراءات التي تقوم بها مؤسسة النقد العربي السعودي لضمان حقوق العملاء هي إلزام الجهات المقرضة بشفافية ووضوح تكلفة التمويل العقاري من خلال تحديد مقدار مبلغ الأقساط المتعين عليك سدادها وعددها وفترات السداد وأسلوب توزيعها على المبالغ المتبقية في حال كانت كلفة الأجل ثابتة. أما في حال كانت كلفة الأجل متغيرة يجب على الجهات المقرضة وضع ثلاثة أمثلة لمقدار الأقساط هم كلفة الأجل الابتدائية وكلفتني أعلى وأدنى منها في عقد التمويل.
كما يجب أن يتضمن العقد على كلفة الأجل، وشروط تطبيقها، و أي مؤشر أو معدل مرجعي لكلفة الأجل الإبتدائية المتفق عليها، وشروط وإجراءات تغيير كلفة الأجل.
الخلاصة:عند الحصول على تمويل عقاري، عليك التفرقة بين كلفة التمويل المذكورة بعقد التمويل سواء كانت نسبة ثابتة أو متغيرة، وعدم تجاهل الحد الأعلى والأدنى للفائدة المذكورة في حال النسبة المتغيرة، حتى تتمكن من اختيار المنتج الذي يتناسب مع تطلعاتك.
