سواء كنت تنوي شراء أو استئجار عقار، فحتماً سوق العقارات في دبي واحداً من أكثر المواضيع مناقشة بالنسبة لسكان دولة الامارات، إلا أن الإرتفاعات التي شهدها النصف الأول من عام 2014 لن تتكرر على الأرجح في 2015 وفقاً لآراء المحللين حيث يتوقعون فترة من الإستقرار – الأمر الذي قد يشكل أخبار جيدة للمستأجرين والمشترين إلا أنها قد لا تكون أخبار جيدة لأصحاب العقارات والبائعين.
عندما يتعلق الأمر بعملية الشراء، فقد ساهمت أسعار فائدة الرهون العقارية التي أقرها البنك المركزي في أواخر عام 2013 إلى جانب زيادة معدلات النقل والتحويل من قِبل حكومة دبي من 2% إلى 4%، في تهدئة السوق في عام 2014 مما دعى بعض الخبراء إلى عنونة مرحلة تحول الأسعار بمرحلة تصحيح السوق.
والآن، يعتقد المحللون أن انخفاض أسعار النفط من شأنها التأثير على أسعار المنازل في دبي بشكل كبير وكذلك بالنسبة للمستثمرين الذين يعتمدون نهجاً أكثر حذراً. استناداً على الأرقام الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك فقد تم خفض إجمالي حجم الصفقات العقارية بنسبة 15% في عام 2014 مقارنة بعام 2013.
[قارن حلول التمويل العقاري في الامارات]
وفقاً لما صدر عن الوكيل العقاري JLL فقد انخفضت أسعار الفيلات بمقدار 1% خلال الربع الأخير من عام 2014 بينما لم تتأثر أشعار الشقق بشكل واضح. بالنظر إلى عام 2014 بشكل عام، فقد تبدو الأمور أكثر تفاؤلاً – حيث سجلت مبيعات الفيلات متوسط زيادة بقيمة 12% وكذلك زيادة في مبيعات الشقق بنسبة 23%، إلا أن تلك الزيادات ومعظم الأرباح كانت في النصف الأول من العام بينما كانت طفرة الإسكان لا تزال على قدم وساق.
لقد شهد سوق الإيجارات في دبي بعض التحولات المماثلة هبوطاً في نهاية عام 2014. وفقاً لتقرير CBRE، فمن المتوقع ارتفاع الأسعار بنسبة 7% عنها في نفس الفترة من العام الماضي، ومقارنة بنسبة 24% في عام 2013. معظم هذه الزيادات كانت في النصف الأول من العام وكذلك الربع الأخير لتسجل بذلك استقراراً في أسعار الإيجارات.
مع انخفاض أسعار النفط وزيادة حجم سوق العقارات بوجود 25,000 عقار جديد في عام 2015، فمن المتوقع أن يشهد العام استمراراً في تباطؤ سوق الإسكان وكذلك الأسعار، الأمر الذي من شأنه أن ينعكس على المستأجرين حيث أصبح بإمكانهم التفاوض على خفض قيمة الإيجار بدلاً من البقاء تحت ضغط التفكير في ارتفاع قيمة الإيجار.
[مواضيع ذات صلة: تعرف على حقوقك كمستأجر في دبي | 10 أشياء لن يخبرك بها مالك العقار في الامارات]
ومع ذلك، وعلى صعيد سوق العقارات، فإن أصحاب العقارات يبذلون قصارى جهدهم لتحقيق أفضل ما يُمكن تحقيقه من نتائج فيما يتعلق بسوق الإيجارات خلال 12 شهراً القادمة. كمثال على ذلك، تحاول آنا من انجلترا استئجار مسكن مكون من غرفتي نوم في مارينا – دبي وقد تمكنت من التفاوض على قيمة الإيجار مع المالك قائلة “لقد وافق المالك على تجديد عقد الإيجار مقابل زيادة 30%، وعند مراجعة أداة PERA الحاسبة اكتشفت أنه يحق له رفع قيمة الإيجار بنسبة 15% فقط، ومع ذلك فقد أضطر لمغادرة المكان والبحث عن مكان آخر بما أنه قد أرسل بالفعل إخطار بانتهاء مدة العقد.”
مؤخراً، ظهرت هذه النوعية من الممارسات المتعلقة بإجلاء المستأجرين من أجل الحصول على قيمة إيجارية أعلى – متذرعين بحجة بيع العقار أو لمجرد رفع القيمة الإيجارية (أحد الأسباب الشرعية القليلة التي تمنح المالك صلاحية إجلاء المستأجر).
هذه الممارسات لا تؤثر بشكل كبير، كما أبرزت الروايات المتناقلة حديث المستأجرين من السكان عن إجلائهم من منازلهم بسبب ادعاء المالك لبيع العقار – حتى يتمكن من رفع قيمة الإيجار لاحقاً – الأمر الذي لا يُمثل حقاً وسيلة فعالة من حيث التكلفة في إدارة الإستثمارات.
تُرى، هل من الأفضل أن تمتلك عقاراً فارغاً بدون إيجار لعدة أشهر على أمل الحصول على قيمة إيجارية أعلى أم الحصول على عائد فوري وثابت مقابل استثمارك في العقار؟
