حدود جديدة على الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة – ما الذي يعنيه ذلك

أعلن المصرف المركزي بالإمارات العربية المتحدة إقراره لحدود جديدة على قروض الرهن العقاري، على ألا تتجاوز نسبة 75% بالنسبة للوافدين
و80% للمواطنين، فما الذي يعنيه ذلك لسوق الرهن العقاري؟

أعلن المصرف المركزي بالإمارات العربية المتحدة عن إقرار مجموعة جديدة من التوجيهات والإرشادات الخاصة بالقروض العقارية. شمل إعلان المصرف المركزي، والذي كان متوقعاً إصداره على مدار العام، التعديلات التالية:

1. القرض العقاري للمشترين من الوافدين بقيمة 75% من قيمة العقار للاستثمار الأول على أن يكون أقل من 5 ملايين درهم، وللمشترين من المواطنين بقيمة 80% من قيمة العقار على أن يكون أقل من 5 ملايين درهم.
2. بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها على 5 ملايين درهم، فإن قيمة القرض العقاري للوافدين بقيمة 60% فقط من قيمة العقار، بينما المواطنين يُمكنهم الحصول على قرض بقيمة 65% من قيمة العقار.
3. بالنسبة لقروض شراء المنزل الثاني (الاستثمار الثاني)، تكون قيمة القرض للوافدين 60% من قيمة العقار، وللمواطنين 65% من قيمة العقار.
4. فيما يتعلق بالعقارات قيد الإنشاء، لا تزيد قيمة القرض العقاري عن 50% من قيمة العقار أياً كانت جنسية المشتري.
5. أطول مدة سداد يُسمح بها 25 عاماً ويكون عُمر المقترض عاملاً حاسماً ومهماً في تحديد مدة السداد. لا يجوز للمقترض من الوافدين أن يزيد عُمره عن 65 عاماً عند سداد آخر دفعة مستحقة، ولا يزيد عُمر المقترض عن 70 من المواطنين عند سداد آخر دفعة مستحقة.

التعديلات الجديدة في سقف حدود الإقتراض العقاري في الإمارات العربية المتحدة

التعديلات الجديدة للدفعة الاولى على الإقتراض العقاري في الإمارات العربية المتحدة

لم تُشكل القواعد واللوائح الجديدة، التي أُعلن عنها هذا الأسبوع، أية مفاجآت حيث تمَّت مناقشة هذه التعديلات نهاية العام الماضي وفقاً لاقتراح المصرف المركزي للحد من القروض الممنوحة للوافدين لتصبح في حدود 50% فقط وللمواطنين في حدود 70% فقط. لم تلاقي التعديلات ترحاباً كبيراً من القطاع المصرفي أو المستثمرين مما دفع المصرف المركزي لإعادة النظر في التعديلات من جديد.

من المتوقع دخول المجموعة الثانية من المتطلبات إلى حيز التنفيذ والتطبيق خلال الشهر القادم، الأمر الذي سوف يكون له تأثيراً كبيراً على سوق الرهن العقاري وكذلك السوق العقاري.

ما الذي يعنيه ذلك بالنسبة للقطاع المصرفي؟

لا شك أن تلك التعديلات تبعث بإشارات واضحة للدلالة على أن عمليات الإقراض ستكون أكثر تنظيماً، وذلك لتجنب الوقوع في الأخطاء التي حدثت سابقاً.

بالعودة إلى فترة الإزدهار بين عامي 2008-2009، عندما بلغت أسعار العقارات ذروتها -كانت البنوك تسمح بالإقراض بحرية أكبر حيث وصلت قيمة القروض العقارية إلى نحو 90% من قيمة العقار. سمحت القروض للمشترين من أصحاب رأس المال المحدود بالإستثمار في العديد من العقارات وتحقيق أرباح سريعة من بيع العقارات بعد شرائها بفترة وجيزة – الأمر الذي أدى بدوره إلى رفع الأسعار بمعدلات تنذر بالخطر.

وفقاً للقواعد واللوائح الجديدة، سوف يتوجب على البنوك أن تكون أكثر حذراً فيما يتعلق بعمليات الإقراض، كما أن المصرف المركزي قد أوضح تماماً أن لا يُشكل مبلغ دفعات السداد في حالات التمويل العقاري أكثر من 50% من الدخل الشهري للفرد. أيضاً، يجب عليهم الإلتزام بحد الإقراض بما لا يتجاوز سبع سنوات من الدخل بالنسبة للوافدين وثماني نوات من الدخل للمواطنين.

جميع تلك الإجراءات من شأنها المساهمة بشكل فعال في الحد من قيام المقرضين بإصدار قروض معدومة للمقترضين الذين لا يملكون القدرة على تلبية متطلبات السداد. أيضاً، سوف تساهم تلك الإجراءات في إنشاء سوق أكثر تنافسية في مجال الرهن العقاري، وتشجيع البنوك على تقديم عروض وصفقات أفضل، وتشجيع المستثمرين على المقارنة بين أفضل خيارات الرهن العقاري المتاحة واختيار الأفضل من بين القروض العقارية المتوفرة.

ما الذي يعنيه ذلك بالنسبة للسوق؟

هناك بعض العواقب التي ستؤثر على سوق العقارات. أحد أهم تلك العواقب تأثر معدلات ارتفاع الأسعار في سوق العقارات نتيجة للحد من عمليات الشراء من قِبل المستثمرين بسبب حاجتهم لضخ المزيد من الأموال لشراء العقارات. جدير بالذكر أن نحو 80 بالمئة من المعاملات العقارية تتم نقداً، مما يعني أنه فقط 20 بالمئة من المعاملات العقارية في الإمارات العربية المتحدة هي التي ستتأثر بهذا التباطؤ في ارتفاع الأسعار نتيجة لهذه الإجراءات.

مع وجود تلك الحدود المفروضة على تمويل العقارات قيد الإنشاء، سيتم ردع حالات الشراء والبيع السريع لتحقيق عائد سريع من خلال عمليات الشراء التي لا تحتاج إلى وجود رأس مال كبير. بتفعيل القواعد واللوائح الجديدة، هناك فرصة كبيرة أن يُصبح سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة أكثر استقراراً وأماناً على المدى الطويل.

أخيراً، يبدو أن المخاوف المتعلقة بتفاقم الأوضاع في سوق العقارات في البلاد مجدداً قد تنتهي تماماً. تُمثل القواعد واللوائح الجديدة مقياساً آمناً لحماية المصارف ومشتري العقارات من الطفرة العقارية، لا سيما في دبي. في هذا العام فقط، ارتفعت الأسعار في دبي بنسبة 20 بالمئة، وقطعاً لا يوجد من يريد العودة إلى أيام الانكماش مرة أخرى.